Vox Populi

Por Francisco Javier Fuentes Castro, Abogado.
 

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha afirmado estos días en el Senado que el anteproyecto de Ley para la reforma del mercado del alquiler reforzará los derechos de los inquilinos, ya que podrán finalizar el contrato en cualquier momento siempre que lo comuniquen con un mes de antelación al propietario. En caso de producirse dicho desistimiento anticipado, el contrato podrá prever una indemnización específica para el dueño del inmueble.

Pastor ha añadido que la reforma busca preservar la libertad de las partes para llegar a acuerdos y refuerza la seguridad jurídica. Asi, Se hace necesario modificar el actual marco regulatorio de la vivienda en alquiler. Primero, por la incapacidad del mercado de absorber este importante volumen de vivienda; y segundo, para aumentar el porcentaje de inmuebles en alquiler.

El segundo aspecto de la reforma que ha destacado la ministra es la reducción de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento.

La nueva norma reducirá de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Además se reducirá de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario
 

Nuestras consideraciones acerca de la reforma

La situación del mercado de la vivienda en España presenta unas peculiaridades estructurales derivadas de la tradición de los ciudadanos españoles de adquirir viviendas en propiedad, siendo así que en la mayoría de Europa se cuenta con un mercado de alquiler potente y desarrollado, en nuestro país por nuestras características nos encontramos con que existe un 83% de la población que reside en una vivienda en propiedad frente al 17% en alquiler, según EUROSTAT.
 

Los datos dan idea de la sobredimensión del fenómeno de la vivienda en España en los últimos años, un parque de 25 millones de viviendas, 1,8 millones de viviendas en alquiler, 3 millones de viviendas vaciás y un stock de 697.523 de viviendas nuevas sin vender.

El papel de los gobiernos a la hora de incentivar los regímenes de tenencia de las viviendas son fundamentales a la hora de encarar esta problemática. Nuestro país, es uno de los que menos gasto social en vivienda tiene en toda la Unión Europea, contrasta este dato con el hecho de que tenemos un gran gasto fiscal, por causa de las deducciones otorgadas por el gobierno, para la compra de viviendas habituales.

Las políticas llevadas a cabo en España en cuanto a políticas de vivienda en las ultimas décadas se han encaminado preferentemente a facilitar la tenencia en propiedad, ello unido a la rentabilidad que durante la década de los 90 ofrecieron los pisos, hicieron que asistiésemos a un aumento de la compra de pisos como inversión, produciéndose el efecto de una subida cada vez mas importante de los precios, resultando en que la vivienda era cada vez mas inaccesible para segmentos humildes de la población.

Durante este tiempo no se produjo una política excesivamente potente por parte de la administración para paliar estos efectos negativos, deducciones fiscales por adquisición que no se se correspondían con un aumento similar en la inversión pública en materia de vivienda.

La actual coyuntura económica, la crisis en el sector inmobiliario y de la construcción han hecho que desde el gobierno se haya empezado a tomar un camino en aras de desarrollar la política de alquiler de vivienda, pero que en la práctica choca con el apego de nuestra sociedad a la propiedad y todavía una cierta desconfianza por parte del legislador a innovar y apostar claramente por una política de alquiler fuerte. Al final de este artículo hablaremos de medidas que se están implantando desde hace tiempo en Europa con buenos resultados en cuanto al fomento del alquiler, pero primero vamos a echar un vistazo al Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas que se ha presentado.

Una de las razones que se esgrimen siempre por parte de los propietarios para no poner sus pisos en alquiler es la falta de seguridad jurídica, todos sabemos la lentitud de la Justicia a la hora de tramitar los desahucios, un proceso que se suele alargar durante meses. Para paliar estos defectos desde el gobierno se presentan las siguientes medidas:

• Se agilizan los plazos y procedimientos judiciales

• Se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda pendiente

• Se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados

A falta de mayor concreción, considero que estas medidas no sirven para solucionar ninguno de los problemas que en teoria pretenden corregir, un plazo de 10 días para pagar la deuda que normalmente no se paga, una indefinida duplicación de la capacidad operativa de los juzgados, cuestión que parece que como anteriores intentos quedara en papel mojado

En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.
 

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.
 

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario. Pero en todo caso, si el inquilino se niega a marcharse volveremos a la tramitación actual ante los juzgados, con la lentitud que la caracteriza.

Se permite al arrendatario desistir del contrato en cualquier momento siempre que se comunique con un mes de antelación pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado, lo que no cambia notoriamente las condiciones ya existentes.

Examinemos ahora otras dos medidas recogidas en el Anteproyecto, con la nueva regulación con un preaviso de 2 meses, sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, el dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual, ademas el comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. Las consecuencias de estas medidas no creo que sean positivas para el fomento del alquiler, se produce una gran inseguridad para los arrendatarios, ya que en cualquier momento aun cumpliendo sus obligaciones, con dos meses de antelación, puede acabarse con el contrato de alquiler y en el segundo caso, es difícil entender que en la situación de crisis actual las partes acudan a un registro público con el consiguiente aumento de gastos, ello unido a la típica buena fe en muchos de estos contratos por parte de los arrendatarios puede llevar a sorpresas desagradables en el futuro para estos si no se produce la inscripción en el registro del arrendamiento.

Otro aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.
 

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.
 

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.
 

Habrá que ver en profundidad los efectos de este cambio en la evolución del mercado, puede considerarse desde la perspectiva del arrendatario un plazo bastante corto para sus intereses.
 

En definitiva, teniendo en cuenta que no se ha recurrido a un decretazo, este anteproyecto puede y debe ser modificado antes de su aprobación definitiva o se estará perdiendo otra oportunidad de regular el arrendamiento de vivienda de un modo que se incentive su uso. Las medidas explicadas esta semana no parecen que vayan a solucionar ninguno de los problemas existentes que impiden el fomento del alquiler, ni ademas se intuye que se empiece a legislar con fuerza y porque no decirlo valientemente en pro del alquiler.

FOMENTO DEL ALQUILER, OTROS MODELOS EN EUROPA

Sin pretensión de extenderme en el análisis comparativo ya hemos visto en el cuadro superior que la tónica es que en España se invierte muy poco en prestación social de vivienda, quedando históricamente el grueso de las inversiones en el aspecto fiscal de deducciones a la adquisición de vivienda.

En varios países europeos se actuá con firmeza en cuanto política de vivienda, y con una agresividad en cuanto al fenómeno de viviendas vaciás a la que en nuestro país todavía no estamos culturalmente preparados. Vamos a ver unos ejemplos:

Holanda, la legislación permite ocupar a cualquier ciudadano una casa que lleve deshabitada mas de 12 meses, esto produce consecuencias inesperadas como que los dueños antes que encontrarse con un inquilino y tener que demostrar que no lleva 12 meses abandonada prefieren cederlas gratuitamente con supervision de la administración.

Suecia, parten de una concepción, la existencia de casas vaciás hace que aumente los precios de las viviendas y por ello de los alquileres protegidos, a menor numero de pisos vacíos menos gasto publico en alquileres sociales, y ello les lleva a una política muy activa de fomento del alquiler y una tolerancia nula con los pisos abandonados llegando en casos a proceder al derribo de los mismos, ello ha hecho que en este país se cuente con una de las tasa mas bajas de viviendas abandonadas. Por otra parte y en su afán de control de los precios de la vivienda han implantado un modelo de copropiedad, llegando a tener el estado casas de propiedad compartida con arrendatarios lo que repercute a su vez en una mayor facilidad para el control de los precios.

En Francia han optado por ser creativos en la vertiente fiscal, en ciudades de mas de 200 mil habitantes con menor demanda que oferta incrementan el valor del precio de la vivienda desocupada 10% del precio el primer año, 12,5% el segundo y 15% el tercero y sucesivos. Asimismo dan ayudas y desgravación fiscal a la rehabilitación a los propietarios de vivienda condicionadas a alquilar la vivienda, ademas a por los arts. L641 y siguientes del Code de la Construction et de l´Habitation de 1998, la Administración puede ocupar o requisar los inmuebles vacíos para ceder su uso a terceros,

Gran Bretaña cuenta con una AGENCIA ESTATAL DE VIVIENDA VACIA que trata de intermediar entre partes y luchar contra la existencia de viviendas vaciás, ademas las entidades locales penalizan económicamente a los propietarios de viviendas vaciás y cumpliéndose ciertas condiciones los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o venta de viviendas que lleve más de seis meses vacía.
 

Dinamarca se lleva el premio en este aspecto, 6 semanas, ese es el plazo en que la vivienda puede estar desocupada, sino tendrás que enfrentarte a una sanción económica, sanción que asimismo sufrirás en caso de no advertir a las autoridades correspondientes de que esta desocupada.

Solo puedo preguntarme, estamos preparados para unas medidas así en nuestro país?